מס ריבוי דירות

להלן עיקרי הוראות החוק שעורר דיון נסער בתקשורת וברשת

מאת: רואי חשבון יהודה וידן ואבי וידן

חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017-2018) התשע"ז -2016 הוסיף מס חדש – מס ריבוי דירות.

להלן עיקרי הדברים:

על מי יחול החוק:

החוק יחול על כל מי שברשותו מעל שתי דירות. החוק חל על יחיד או על שני בני הזוג וילדיהם עד גיל 18. חריג לכך הוא מצב שבו בני הזוג גרים בנפרד דרך קבע. לכאורה על פי נוסח החוק גם במצב שישנו הסכם ממון בין שני בני הזוג ולפיו אחת הדירות שייכת לאחד מהם בלבד עדיין היא תיכלל בחישוב המס המשותף לשניהם. כאשר מדובר במספר דירות שיש עליהן או על חלקן בעלות חלקית יסוכמו האחוזים. החבות במס תחול במידה וסך החלקים יסתכם ב-249% או יותר. אם למשל לבני זוג יש בעלות מלאה על שתי דירות ודירה נוספת שייכת להם ולעוד שני אנשים הרי שסך החלקים יסתכם ב-233.33 אחוז ולכן החבות במס על פי החוק לא תחול עליהם.

במניין הדירות יכללו בין השאר גם:

דירה המשמשת למשרד כל עוד לא הוסרו ממנה הסממנים שייעודה הוא מגורים.

דירה הרשומה בבעלות חברת מעטים (בהתאם לחלק בחברה).

חלקי דירה שפוצלה באופן לא חוקי יהוו דירה.

דירה בירושה לאחר שנה ממועד פטירת המוריש או ממועד השכרתה כמוקדם שבהם.

אילו דירות פטורות בין השאר מהוראות החוק:

דירה בבניה שלא השלמה בנייתה.

דירה שהתקבלה בירושה בשנה שלאחר פטירת המוריש ובתנאי שלא הושכרה בשנה זו.

דירה מחוץ לישראל.

דירה שאינה מיועדת למגורים ואינה משמשת למגורים.

דירה שבבעלות עמותה או חברה לתועלת הציבור או הקדש ציבורי.

דירה בשכירות מוגנת.

דירה בבניין להשכרה בהתאם לחוק עידוד בניית דירות להשכרה.

דירה המזכה בהטבות המס לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון .

דירה של יתום משני הוריו שהוא קטין.

דירה המושכרת לטווח ארוך לפי מכרז של המדינה או החברה הממשלתית לדיור.

דירה המהווה מלאי עסקי.

כן יש לציין:

דירה שפוצלה בהתאם לחוק תהווה דירה אחת למרות הפיצול.

מספר דירות שחוברו לדירה אחת ייחשבו כדירה אחת.

החבות במס:

החבות במס תסתכם באחוז משווי הדירות לא כולל שתי הדירות בעלות הערך הגבוה אך לא יורת מסך 18 אלף ₪ לדירה. שווי הדירות אינו שווי השוק שלהן אלא הערך על פי החוק. בשל הסיבוך בנוסחת שווי הדירה על פי החוק ישנו מחשבון באתר מס הכנסה לחישוב הערך הקובע לעניין החוק. ההבדל בין מחיר השוק של הדירה לערכה על פי מחשבון מס הכנסה יכול להיות משמעותי (למעלה או למטה).

אם לדוגמא ישנן שלוש דירות. שווי דירה אחת 2 מיליון ₪, שווי דירה שניה 1,950,000 ₪ ושווי הדירה השלישית 1,500,000 ₪, הרי שהמס יחול על הדירה בשווי 1,500,000 ₪ בשיעור אחוז אחד, כלומר סכום המס יהיה 15,000 ₪.

אם באותה הדוגמא שווי הדירה הזולה היה 1,900,000 ₪ הרי המס שהיה חל עליה היה 18,000 ₪ (הואיל ואחוז מסך 1,900,000 ₪ מהווה 19,000 ₪ אך התקרה לדירה חייבת היא 18,000 ₪).

חריגים:

1. אם סך שווי ערכן של הדירות לא כולל הדירה היקרה נמוך מ-1,150,000 הרי שלא יחול כל מס (גם אם ישנן בבעלות יותר משתי דירות).

לדוגמא: אם ישנן שלוש דירות: אחת בשווי 600 אלף ₪, שניה בשווי חצי מיליון ₪ ושלישית בשווי שני מיליון ₪, הרי ששווי הדירות ללא הדירה היקרה מסתכם בסך 1,100,00 ₪, פחות מ-1,150,000 ₪ ולכן לא יחול כלל מס למרות שכאמור בדוגמא ישנן בבעלות שלוש דירות.

2. אם שווי ערכן של הדירות לא כולל הדירה היקרה הוא בין 1,150,000 ₪ לבין 1,400,000 ₪, הרי שבמקרה כזה החישוב יהיה מיטיב יותר. במקרה כזה יש לחשב אתההפרש בין שווי הדירות לא כולל הדירה היקרה פחות 1,150,000 ₪ כשהוא מוכפל ב-5.6 ₪ ("הסכום המתואם" כהגדרת החוק). את הסכום שהתקבל (הסכום המתואם) יש להכפיל ביחס שבין שווי הדירה החייבת במס לבין ערך הדירות לא כולל הדירה היקרה ("הדירות להשקעה" כהגדרת החוק).

להלן דוגמא שתבהיר את ההטבה: נניח מצב של בעלות על שלוש דירות שצוין לצורך החוק הוא: 300,000, 900,000 ו-שני מיליון. ללא ההטבה היה צורך לחשב אחוז אחד מהדירה הזולה כלומר חבות המס הייתה מסתכמת באחוז מ-300,000 ₪ כלומר בסך 3,000 ₪.

על פי ההטבה החישוב כדלקמן: שווי שתי הדירות הזולות יחסית 1,200,000. ההפרש בין 1,200,000 לסך 1,150,000 ₪ הוא 50,000. 50,000 כפול 5.6 מסתכם בסך 280,000 ₪. 280,000 כפול שווי הדירה הזולה כלומר כפול 300,000 חלקי שווי שתי הדירות הזולות כלומר חלקי 1,200,000 מסתכם בסך 70,000 ₪. זהו בסיס המס. אחוז אחד מסך 70,000 ₪ מסתכם בסך 700 ₪, כאמור במקום סך 3,000 ₪ ללא ההטבה.

דוגמא נוספת: נניח ששווי שלושת הדירות הוא 200,000, 1,100,000 ו-שלושה מיליון. חבות המס ללא ההטבה: 200,000 כפול אחוז = 2,000.

בהתחשב בהטבה החישוב הוא:

(200,000+1,100,000)= 1,300,000 1,300,000

פחות 1,150,000 = 150,000 150,000

כפול 5.6 = 840,000

840,000 כפול 200,000 לחלק ל- 1,300,000 = 129,231

129,231 כפול אחוז אחד = 1,292 (במקום כאמור 2,000 ₪).

הערות נוספות:

במידה והבעלות על הדירה חלקית שווי הדירה לצורך החישובים יהיה שווי הדירה לצורך החוק כשהוא מוכפל בשיעור ההחזקה בדירה.

במידה וחלו שינויים במהלך השנה הרי שהחישוב יהיה יחסי לכל אחד מחלקי השנה (כפול מספר הימים הרלוונטי חלקי 365).

דיווחים ותשלום המס:

יש לדווח למס הכנסה בטופס 7201 על פרטי הדירות כולל כתובת והשטח שלהן (השטח של הדירות וכתובתן מהווה את הבסיס לחישוב שוויון לצורך החוק. שטח הדירה הוא זה הרשום בחיוב הארנונה בשנה הקודמת או השטח המופיע באישור הזכויות או היתר הבנייה לפי בחירה) והחבות במס. הדיווח צריך להיעשות עד 31 במרץ 2017. בעקבות הדיווח תשלח שומה אותה יש לשלם בשני תשלומים, ראשון עד 30 ביוני והשני עד סוף השנה.

במידה וחלו במהלך השנה שינויים בשטח הדירה או בבעלות או בתנאי ההחזקה שיש בהם לגרום לשינוי בחבות יש לעדכן את מס הכנסה עד חודש ממועד השינוי. מס שנוסף עקב הוספת דירה יש לשלם עד דצמבר באותה השנה למעט אם השינוי נעשה בחודש דצמבר, אז יש לשלם את התוספת עד 30 ביוני בשנה שאחרי.

הטבות למי שימכור דירה/דירות עד ליום 30 בספטמבר 2017:

כדי לעודד את מטרת החוק קרי מכירת דירות להשקעה על ידי משקיעים, הוחלט על ההטבות הבאות:

  1. פטור ממס שבח עד גובה של 85,000 לחייב במס שאינו נהנה מהפטור בסעיף 117(ב)(4) לחוק ופטור ממחצית מס השבח עד גובה של 15,000 ₪ למי שנהנה מהפטור האמור (הפטור שבסעיף האמור חל על מי ששווי דירותיו לעניין החוק למעט הדירה בעל השווי הגבוה נמוך מ- 1,150,000 ₪). הפטור מותנה מכך שהמכירה נעשתה למי שאין ברשותו דירה, למשפר דיור שהתחייב למכור את דירתו השנייה בתוך 18 חודש, הפטור לא יחול אם הדירה נמכרה לקרוב או ללא תמורה ואם נרכשה במקומה דירה עד לסוף דצמבר 2020 (לא כולל דירה עליה שולם מס רכישה בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין (תשלום מס רכישה בגין דירה חלופית או דירה שבעקבותיה תימכר דירה אחרת תוך שנתיים או תוך שנה אם הרכישה מקבלן). הפטור מוגבל לשלוש דירות.
  2. פטור ממס מרווחים מקופת גמל מכספים שהופקדו בה ואשר מקורם במכירה בשנת 2017 של דירה שהייתה בבעלות עד ליום 16 בדצמבר 2016 למי שלא הייתה לו דירה בבעלותו או שהייתה לו דירה אחת ואשר נכללה בדיווח לפי החוק לריבוי דירות. הפטור הוא על הרווחים מהתמורה ממכירת הדירה או אך לא יותר מ- 2.5 מיליון ₪. ההטבה מותנית בכך שלא נרכשה דירה אחרת מיום 16 בדצמבר 2016 ועד חמש שנים מתום ההפקדה הראשונה לקופת הגמל (למעט רכישת דירה תחליפית לדירה אחרת שנמכרה עד 18 חודש לפני או אחרי מועד הרכישה האמורה. המטרה בסעיף זה הייתה להעניק תשואה פטורה ממס להפחתת מלאי הדירות בידי המשקיעים.